《民法》学习笔记(第48天)委托合同+物业服务合同

• 委托合同（常考）

一、核心定位

委托合同是很多制度的基础法律关系：

1. 成年人意定监护

2. 临时委托监护

3. 法定代表人与公司

4. 委托代理

二、基本原理

1. 定义：委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

2. 性质：可有偿、可无偿。

3. 可有偿可无偿的三类合同：委托、保管、自然人之间的借贷。

三、双方当事人与核心权利

1. 基础：基于人身信赖关系。

2. 任意解除权（⭐️高频考点）

• 双方均享有：委托人、受托人均可随时解除。

• 规则：可随时解除，但造成损失应依法赔偿（不可抗力等免责除外）。

四、损失赔偿（违约责任）

1. 有偿委托：注意义务较高，一般过错即担责。

2. 无偿委托：仅在故意/重大过失时才赔偿。

【举例】律师事务所代理→默认有偿，不适用“故意/重大过失”才赔规则。

五、间接代理（合同编重点·民法典第926条）

1. 分类标准：以谁的名义 + 相对人是否知情

• 直接代理：以被代理人名义→总则编。

• 间接代理：以受托人自己名义→合同编。

2. 显名间接代理

• 相对人明知被代理人存在。

• 合同直接约束：被代理人—相对人。

3. 隐名间接代理（⭐️考试重点）

• 相对人不知道被代理人存在。

• 合同直接约束：受托人—相对人。

4. 两大权利（⭐️核心）

1）委托人介入权：受托人向委托人披露第三人后，委托人可直接介入，行使受托人对第三人的权利。

2）第三人选择权：受托人向第三人披露委托人后，第三人择一选择：找受托人 OR 找委托人，不得同时主张。

【委托合同总结】

1. 性质：可有偿可无偿

2. 权利：双方任意解除权

3. 重点：隐名间接代理 + 介入权 + 选择权 + 披露义务

• 物业服务合同（偶尔考）

一、合同当事人

• 真正当事人：业主。

• 开发商/业委会/业主大会签合同，最终约束业主。

二、重要规则

1. 书面要式合同。

2. 物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为合同内容。

三、物业服务人（物业公司）义务

1. 维修、养护、管理、维护秩序。

2. 后合同义务（超期服役）：合同终止→新物业进场前，原物业应继续服务，并可收该期间物业费。

四、业主核心义务与抗辩

1. 支付物业费

• 业主不得以未接受/无需接受物业服务为由拒交（空置房也要交，部分地区可减半）。

• 物业费适用3年诉讼时效。

2. 物业公司禁止行为：不得断水、断电、断热、断气催缴物业费→该方式构成侵权。

五、合同解除

1. 解除权：业主共同决定（集体表决事项，单个业主无权单方解除）。

2. 不定期物业服务合同：双方均有任意解除权。