今天是2026年3月1日，北方的春天依旧有些寒意，但是没有了立春前冷风的刺骨。窗外雨蒙蒙，好像还夹杂些雪粒。是春雨吗？我想可能是吧，俗话说得好，“春雨贵如油”，希望2026年有个好兆头。
德国总理默茨参观故宫时引用的德国诗人席勒的诗句：“时间的步伐有三种：未来姗姗来迟，现在像箭一样飞逝，过去永远静立不动”。是啊，时间像箭一样飞逝啊，2026年的脚步已经走过了六分之一。人勤春来早，田间劳作忙。一年之计在于春，让我们趁春日正好，及早谋划全年布局，即刻行动起来吧！
春节前后财政部、国家税务总局陆陆续续出台了十几个税收文件。今天把涉及房地产、建筑业、物业的政策梳理下，做成笔记，分享给全国的财税同行。
一、房地产行业相关税收政策
1、联合体开发项目土地价款扣除限制：房地产联合体开发项目，差额扣除土地价款的整个开发周期内，不允许发生股权变动。
房地产开发企业（含联合体）受让土地并支付价款后，设立项目公司开发，同时符合以下条件，项目公司可扣除母公司支付的土地价款：
①房企、项目公司、政府部门三方签订变更 / 补充协议，将土地受让人变更为项目公司；
②土地用途、规划等条件不变，土地价款总额不变；
③项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有（全周期 100% 持股，不得变动）。
2、拆迁成本差额扣除范围：房地产开发企业拆迁成本计入土地成本，仅货币化拆迁补偿支出可作为销项税额的抵减项，非货币化补偿不可抵扣。
10 号公告第四条第九项： 房地产开发企业销售其开发的适用一般计税方法计税的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（统称土地价款），以及在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除。
可扣除（货币化）：①向政府支付的土地出让金、征地拆迁补偿、前期开发费、出让收益（统称 “政府土地价款”）。②向被拆迁单位 / 个人支付的货币补偿款（现金、转账）。
不可扣除（非货币化）：①实物补偿（拆一还一、以房换地）②实物补偿需按视同销售（或销售不动产）计税，不能抵减销售额。
适用前提：仅适用于一般计税项目；简易计税老项目不适用土地价款差额扣除。
扣除凭证：政府土地价款：省级以上财政票据。货币化拆迁补偿：拆迁协议 + 银行支付凭证 + 收款收据（证明真实性）
3、商品混凝土计税方式调整：仅限于以水泥为原料生产的商品混凝土，自2026年1月1日起全部采用一般计税方法，商混企业仅能开具13%增值税专用发票，不再适用简易计税，对房地产企业成本核算及与商混企业的谈判影响较大。
4、从计容到可售：房企增值税土地价款抵减口径的重大变化。
房地产企业彻底重构“可供销售建筑面积”的判定逻辑，从规划计容口径转向法律可售口径。10号公告沿用了土地价款抵减的核心计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售建筑面积÷可供销售建筑面积）×支付的土地价款。可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，减去销售时未单独作价结算的配套公共设施建筑面积。新规删除了“计容、地上、不含地下车位”等表述，仅以法律及规划层面是否可售、是否单独作价为判定标准，彻底与规划计容口径脱钩，实现税务规则与不动产销售、产权管理规则的统一。10号公告同时进一步明确，土地价款包括土地出让金、征地拆迁补偿费用、土地前期开发费用、土地出让收益等，货币形式的拆迁补偿费可按规定纳入扣除范围。房地产企业特别要关注：地上物业先行销售会带来前期增值税税负上升，需统筹车位销售节奏，优化资金与申报管理。
5、小规模纳税人相关应税行为计税调整：自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生销售不动产、出租不动产、转让土地使用权这三类应税行为，增值税征收率按3%执行，不得享受3%减按1%的优惠政策。
6、简易计税政策延续与调整：一般纳税人销售、出租自行开发的2016年4月30日前的房地产老项目，可选择适用简易计税方法，按5%征收率计税（过渡性安排）；小规模纳税人涉及此类老项目，适用3%征收率。
二、建筑业相关税收政策
1、甲供工程计税方式调整：“甲供工程”不再纳入建筑业增值税简易计税范围。仅保留以人工为主的“清包工”项目在简易计税范围内，解决原“甲供”执行口径模糊（如甲方提供少量材料、图纸是否算甲供）、实务执行难度大的问题，契合建筑业增值税抵扣链条完善的需求（依据财税10号公告）。
2、简易计税分包款扣除规则：纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，支付的分包款可从含税销售额中扣除；但扣除的相关价款，不得开具增值税专用发票，仅可开具普通发票，需严格遵循“差额纳税，差额开票”原则，保障增值税链条完整。
三、物业行业相关税收政策
1、取消了提供物业管理服务（含一般纳税人和小规模纳税人）的纳税人自来水3%的差额优惠政策
《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
《财政部、税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部、税务总局公告2026年第10号）： 三、适用简易计税方法的项目 （一）自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人发生以下应税交易，可以选择适用简易计税方法，按照3%的规定征收率计算缴纳增值税。 3.销售自来水。水利工程供应天然水比照销售自来水政策执行。取消了提供物业管理服务（含一般纳税人和小规模纳税人）的纳税人自来水3%的差额优惠政策。
小规模纳税人销售自来水仍适用3%征收率，2027年底前可享受减按1%征收率优惠，月销售额10万元以下免征增值税。
2、物业公司预收款增值税缴纳调整：依据财税2026年第13号公告，物业公司预售物业费，不再按服务进度分期申报缴纳增值税，改为按“首次提供服务实际开始当日和合同约定当日孰先”原则确定纳税义务发生时间，需就收到的全部价款一次性申报缴纳，集中税负会冲击企业现金流。
3、小规模纳税人被动升级规则：原政策规定年应税销售额超500万元需主动申请转为一般纳税人，次月生效；新政策下，一次性确认大额预收款可能导致年应税销售额当月超标，当月1日自动转为一般纳税人，无缓冲期，导致税率跳跃式上升。
4、差额计税政策调整：除自来水费差额计税政策取消外，人力资源外包服务差额计税（原财税〔2016〕47号规定，销售额不含代发工资、代缴社保公积金）未予延续；小规模纳税人劳务派遣服务差额计税政策未予延续，仅保留一般纳税人劳务派遣服务差额计税政策。
四、全行业通用税收政策
1、增值税起征点标准：依据财税10号公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人起征点标准为：按月计税月销售额10万元、按季计税季销售额30万元；按次纳税每次（日）销售额1000元（一日内多次应税交易按日适用）。原“月销售额10万元以下（含本数）免税”的阶段性优惠，升级为起征点规定，且未沿用“含本数”表述。
2、餐饮、住宿服务进项税抵扣规则：依据《中华人民共和国增值税法》第二十二条，购进并直接用于消费的餐饮、住宿、娱乐服务，进项税额不得抵扣；用于生产经营、应税交易的餐饮、住宿服务（非直接消费），进项税额可正常抵扣。
3、留抵退税法定化：留抵退税从阶段性、临时性政策，升级为《增值税法》规定的企业法定权利。2026年1月1日起，当期进项税额大于销项税额的差额，企业可自主选择结转下期抵扣或申请退还。
4、企业间无偿借款计税调整：“无偿提供服务”不再视同增值税应税交易，但需关注反避税条款；纳税人若通过不合理商业安排免除增值税税款，税务机关可予以调整。建议企业集团内部资金往来，留存充足商业合理性证明材料，规避税务风险。
5、简易计税政策通用延续内容：自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人涉及2016年4月30日前的不动产融资租赁、一级公路/二级公路/桥闸通行费收取、不动产出租/销售、土地使用权转让等应税交易，可选择按5%征收率简易计税；个人出租住房，按3%征收率减按1.5%计税的优惠予以延续。
