摘要：唐宋时期的田宅买卖契约的交易程序十分严谨，每一个环节都体现了国家法律对交易过程的严格把控，通过繁琐的程序保障买卖双方的权益。一、中国古代契约制度的发展。原始交易形态：“日中为市”-》西周：契约初步制度化-》唐朝：均田制、律令的颁布，契约制度规范化，“官有政法，人从私契”的双轨制特征-》宋朝：彻底废除均田制传统，纵容土地私有化与自由买卖，“田制不立”、“不抑兼并”，土地流转变快，契约体系走向成熟-》清末：清末法制改革，传统中华法系的法律文化在“西法东渐”浪潮中湮灭，继受而来的大陆法系制度植根于罗马法传统。（古代中国并没有发展出完整的合同交易理论，但唐宋时期契约交易时遵循的合意、诚信原则与对标的物权利完整的保护，古代中国契约实践中所蕴含的契约观念对法治中国化仍有一定价值。）二、唐宋时期田宅买卖概况。（一）均田制始于北魏初年，北方长期战乱导致人口锐减田地荒芜，北魏孝文帝颁布均田令，将土地分给农民，使其居有定所，同时征收租税，稳定国家税收。（二）唐初状况与北魏初年颇为相近，地广人稀、百废待兴。实行均田制，有效利用被搁置抛荒的土地，发展农业，保证赋役。（三）宋朝，“田制不立”成为基本国策，彻底废除均田制传统，纵容土地私有化与自由买卖。（四）家长制是唐宋时期田宅交易的核心原则，唐代法律明确规定“诸家长在，而子孙弟侄等，不得卖田宅。”这一条款确立了家长作为家庭财产唯一合法处分者的地位，如果没有取得家长的授权同意家族小辈就不是合法的契约主体，也就不能自主从事土地买卖活动。唐代还沿用了从秦汉时期流传下来的“名田制”，家中土地房屋等重要信息必须登记在家长名下。（五）唐宋买卖程序包括：申牒、先问亲邻、订立契约与过户交付这几个方面才能完成交易。（六）申牒：在申牒程序上唐宋两朝均要求田宅买卖立契之前双方应向官府备案，如果官府核实出卖人和买受人的各种条件后，认为符合当朝律令规定允许进行交易的情况，即可制作准买文牒。买卖双方收到文牒后才可以着手具体买卖事宜。（七）先问亲邻：从律令规定看，两朝法律均规定田宅买卖应先问亲邻，宋代《宋刑统》进一步明确“应典卖物业，先问房亲，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”若违反程序，契约可能被官府无效。田宅买卖契约中常以固定格式注明立契前已问过亲邻。（八）立契：在上述两步骤均已完成后，买卖双方会订立正式的契约，契约的内容十分详尽，包括交易双方的个人信息、田宅四至的描述、交易的原因、价格与支付方式、交易日期以及双方约定的担保条款和先悔罚则，百姓通常会制作两份同样的契约文书，双方各执一份作为完成交易的法律证据。契约末尾必须列有保人或见证人署名，这些见证人或保人来自买卖双方的关系网，熟人提供的保障可以在较大程度上规避交易中的欺隐行为，使双方能够放心交易。（九）过户：唐代强调交割与公示并行，契约规定钱业（买卖双方）两讫后需由卖方“退庭让地”，并邀宗族亲属和乡里耆老来见证土地房屋的所有权转移；宋代则通过“砧基簿”进行登记，不仅可以辨明财产归属，还可以强化官方控制来确保“年终彼此除附”。三、唐宋田宅买卖契约中的四种违约条款。（一）权利瑕疵担保。“业主要承担协议中规定的义务，就是对标的物不确、产权不明等引致的事端要承担排除的责任。”出卖人一般会提供价值相当的担保来保证出售的田宅没有潜在的权利瑕疵，买受人可以放心行使对该田宅的所有权。（二）保人担保。由出卖以外的其他人为保证交付的田地园舍所有权完备而为买受人提供相应担保的行为，而“保人是为双方或多方履约作保证的人，保人一方面充当见证人的角色，另一方面对立约人履约担负责任。”具有连带性与实际履行性，当卖方出现失信行为时保人要代替卖方寻找土地或是转移其他价值相等的实物来弥补买方的损失，即“诸公私以财物出举……如负债者逃，保人代偿。”（三）抵赦条款。在大部分田宅买卖契约中双方会约定即使日后出现统治者大赦天下的情况，契约中所写明的卖方义务仍然不能被赦免。（四）先悔罚则。交易双方为了使契约能够顺利完成而设置针对反悔者的处罚条款，最早可溯至北朝时期的“悔约罚”传统，通常是对违反契约约定人加以罚金作为惩处方式。
四、我国当代民法体系和唐宋传统契约文化的对比。“以史为镜，可以知兴替”。唐宋房屋买卖交易中的申牒类似我们现在交易过程中的“购房资格审查”、“房屋核验”，契约中的“交易事由”并非当下房屋买卖合同的条款，“担保”即见证人也并非当下房屋买卖交易的必备条款。见证人系熟人，有更多的道德色彩，主要目的是为了保证交易的顺利履行。“先悔罚则”主要系实物惩罚和刑罚措施，而当代民法中的违约责任条款基本系货币罚则，并且法官可以酌情调低。
1. 陈文谦，《唐宋时期敦煌田宅买卖契约研究》，兰州大学2025年硕士学位论文。周芳旭律师，2015年入行，统招全日制本硕（第一学历为中政），擅长房产业务、合同纠纷、婚姻家事、继承、涉外业务、法律顾问业务，国企、民企、外企、上市公司多年项目经验，优秀的英文工作能力，处理多起房产纠纷、房产交易案件，北京市律协涉外律师库入库律师，专业诚信可靠。 加周律师微信获得1对1咨询：zfxls2025，13811296917
