学习笔记 | 地方房票政策工具包的设计思路分析

最近在做房票管理系统，让我有机会学习和思考一下什么是房票。

一、房票的内涵和核心逻辑

搜了一下，其实很多地方都已经开始实施房票政策。

CNKI最早记录的是2014年浙江诸暨市“一张房票 三方共赢”，这个“三方”就道出了房票安置方案的本质——利用利益杠杆，倒逼和鼓励被征求人快速签约同意拆迁。它不是单纯的补偿，是地方政府设计的一套“加速拆迁、控财政支出和稳住楼市”的组合工具。这个“三方”也是房票核心要解决三组关系。

第一组关系是政府和被征收人，是政策惠民力度与群众接受意愿的平衡。

两者之间的关系，一是政府核算房票给额度给居民，具体核算提升吸引力是重点；二是居民选择同意接收房票，房地产低迷时期，对房地产的预期是风险点。这两者之间是相互支撑的关系，政府核算的惠民力度决定了居民是否会选择房票这一补偿途径。或者说从法律的角度来说，是否可以强制让居民只能选择房票？

第二组关系是政府和房企，以政策让利对冲企业机会成本。

两者之家的关系，一是政府需要从房企获得优质房源，吸引居民选择房票，这里需要政府和房企协商，给出什么样的政策让利，让房企同意提供优质房源，因为理论上优质房源是不缺市场的，房企可以可快速获取现金流，不愿意被锁定用于房票。二是企业向政府兑换房票，优质的房源其实企业可以快速地变现现金流，而向政府申请兑换房票则需要一定的兑换周期，那这个周期，政府采取什么样的政策来补偿。

第三组关系是房企和被征收人，以市场化交易机制实现供需匹配。

这两者之间的关系相对比较简单，就是基于房票的交换关系。

二、房票政策工具包设计思路分析

所以房票政策怎么制定？也藏在这三组关系，从平衡这三组关系里找政策工具设计思路。

（一）现状调研

基于互联网搜索，研究广州、南昌、南京、杭州、厦门、重庆以及扬州的房票政策现状，总结如下：

1、平衡政府和被征收居民政策工具。

各地房票政策的激励设计差异，主要围绕奖励内涵、适用房源、跨区权限、兑付期限四大维度展开，直接决定政策吸引力、居民接受度与去库存效能，是政府平衡征收推进与楼市稳控的关键工具。

一是奖励内涵。奖励力度直接体现政府激励强度，多以票面金额阶梯比例设置，鼓励快速签约与购房。其中，杭州萧山力度领先：区域奖励

5%–15%+ 房企配套优惠5%，合计最高达20%；南昌、南门和扬州均是实行阶梯奖励，其中厦门：3 个月内10%、4–6 个月8%、7–12 个月5%；厦门：6 个月内5%、7–12 个月2%，另叠加房企专属折扣；扬州：3 个月内20%、3–6 个月18%、6–12 个月15%，短期激励强度高。

二是适用房源。多数城市限定新建商品房（住宅为主），仅少数城市拓宽至商业、办公、车位、安置房、公寓等全业态，显著提升房票吸引力。广州、南京支持住宅、商业、办公、车位、储藏室、商办等多品类，选择空间大；厦门新房（有奖励）+ 二手房（无奖励）并行，为少数放开二手的城市；多数城市（如南昌、杭州萧山）仅限新建商品房，聚焦新房去化目标。

三是跨区权限。跨区使用是提升房源匹配度、平衡区域库存的重要设计，绝大多数城市支持全市跨区，仅少数设置限制。广州、南京、厦门、杭州萧山、扬州均全市通用，打破行政壁垒；南昌：仅限中心城区4 个区，跨区限制较严。其中南京明确 “谁受益、谁奖励”，理顺跨区财政分担逻辑。

四是兑现时间。期限设置兼顾征收效率、居民选择权、去库存节奏，主流为12 个月，部分城市延长至18 个月提升弹性。其中广州18 个月最长，到期未用可兑货币，容错率高；南昌、南京、杭州萧山、厦门均为12 个月，兼顾效率与选择空间；扬州为12 个月，且余款可拆分一次并按原货币补偿结算，灵活性强。

                                                         数据来源：互联网

2、平衡政府和房企政策工具。

优质房源本身具备市场流动性，房企天然不愿将优质房源纳入房票库、接受房票延后结算。政府必须通过政策让利、税费缓减、资金便利，弥补房企房源锁定、回款滞后、机会成本损失，才能撬动房企主动提供优质房源、参与房票体系。核心平衡政策工具主要包括土地竞买保证金、土地出让金和相关税费优惠等，主要是要做好收益平衡测算。

3、平衡居民和房企政策工具

这是最基础的市场化交易关系，政策工具核心是搭建公平交易平台、降低交易顾虑：政府统一搭建房票房源超市，准入现房、准现房、国企央企房源，规避烂尾风险，给居民安全感；统一备案价管控，限制房企哄抬房价、变相溢价，保障房票购买力不缩水；明确房票抵扣房款规则、网签流程、余额结算规则，简化交易手续；鼓励房企针对房票购房群体额外折扣、装修礼包、车位优惠，形成居民得实惠、房企去库存双向共赢。

（二）地方房票工具包的设计路径——以珠海市为例

1、加大惠民力度，解决被征收人愿不愿意的问题

房票的核心问题是驱动被征收人快速同意被征收和加快新建商品房去库存。其中，加快征收的重要程度优于商品房去库存。

现状分析里提及的奖励内涵、跨区权限以及兑现时间都是加快被征收人同意的有效手段。

其中奖励内涵具体奖励的金额视珠海财政实力确定，但建议采用南昌、扬州和厦门的阶梯式奖励方式；当前珠海正在推进西部中心副中心建设，建议通过政策设计，如购买金湾区有额外奖励，或闲置金湾区跨区购买等政策闲置，引导居民向金湾的集中流向等；独显时间建议参照全国普遍的标准即为一年，太短被征收人匆忙决定，容易引起拒绝心里，太长资金周转周期长，增加市财政压力。

现状里提及的适用房源中，扬州和厦门均增加了二手房房源，这可以大大提升被征收人选择房票的意愿，但在一定程度上影响珠海新建商品房的去化，会大大降低房企参与的积极性。可以先仅现于新建商品房观望，后续拓宽房源，通过政策引导，或者拓宽房票的转让范围，来刺激经济的流动，实现多方共赢。

2、优化政策供给，解决房企参不参与的问题。

政策制定中必须测算房企政策让利幅度与房企向政府缴纳各类税费、基金、配套费的对冲关系，做到让利有补偿、参与有收益，避免房企被动应付、只推滞销房源。

核心要算好企业让利的金额和企业要向政府缴纳付税费金额（见下表）的关系。

 3、规范交易行为，解决过程安不安全的问题。

建设珠海市房票交易管理系统，对接不动产房源系统，制定系统操作实施细则，系统梳理政府、被征收人、房企使用系统的流程、节点、需要准备的标准化的表单信息。

引入区块链技术，确保系统防篡改，确保流转的数字安全可控。有技术能力支撑的，可以考虑与税务系统、银行系统之间的对接，实现全过程线上。

三、目前面临的问题

当前房票安置各地财政部门大多持审慎态度，主要聚焦于房票的奖励性支出机制。财政部门主要顾虑专项奖励支出会新增刚性财政负担，且房票兑付周期跨度较长、远期兑付规模存在不确定性，易形成不可控的中长期财政支出压力，加剧地方财政收支压力。

基于财政收支平衡与风险可控原则，财政部门更倾向于采用传统安置逻辑，即通过盘活市场存量商品房作为定向安置房的模式实现库存去化。但因缺乏市场化奖励杠杆的吸引力，对被征收人的激励效果较弱，征收推进效率与群众自愿选择度相对偏低，也由此形成了政府征收诉求与财政风控诉求的核心矛盾。

四、下一步推进对策

（一）优化奖励内涵。可以考虑用政策红利置换房企让利，政府以政策工具对冲房企让利成本，换取房企主动给出专属购房优惠。如：对参与房票入库的房企，给予土地出让金分期缴纳、配套费缓缴、预售资金监管比例下调、工程款保函替代现金保证金等政策支持，降低房企综合运营成本。房企节约的资金成本，转化为房票购房者专属折扣（5%—15%），实现优惠来自市场、不花财政一分钱。杭州萧山、广州和厦门目前是采用这种“财政零增量”的方式。但政策仅落地于统筹做地、连片土地整备项目，不用于零散城中村大拆大建。

（二）设置阶梯式购房机制。沿用其他城市传统房票的阶梯激励逻辑，但激励主体由政府变为房企。例如规定3个月内购房享受房企最高15%专属折扣、3—6个月享受10%折扣、6—12个月享受5%折扣，超时不再享受专属优惠。通过限时价差倒逼被征收人快速签约、快速购房，解决财政模式“无激励、推进慢”的弊端。

（三）分步拓展适用房源。建议房源先仅限购买市场存量商品房、准现房，不新增房源供给，既实现楼市去库存目标，又替代传统实物安置房建设，减少政府工程沉淀与产权遗留问题；后期带良性经济循环形成后，可以考虑增加其他房源供给，有点及面，实现系统的经济增量。

（四）强化横向沟通。主动对接财政部门，论证政策可行性和争取政策支持；也争取市级层面政策背书，依托市政府统筹，把支持房票奖励的政策红利纳入城市更新、旧改安置专项政策，减轻自然资源部门出台政策阻力和压力。

（五）实行个案先行。不全域一刀切铺开，选取个别旧改、征收项目先行试点，用实际签约率、去化效果、财政节约成效打消财政顾虑，再逐步全域推广。

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