《民法》学习笔记(第43天)租赁合同(主客观考点)

一、租赁合同基础原理

1. 与买卖合同、赠与合同的差异

（1）权利变动：租赁合同仅移转标的物使用权，不发生物权变动，仅产生债权债务关系。（买卖合同移转所有权，赠与合同无偿移转所有权）

（2）核心属性：法定有偿合同，需支付租金对价，无对价则为借用合同（非租赁）。

2. 租期限制（《民法典》第705条）

（1）最长租期不得超过20年，超过部分无效（适用《民法典》第156条“部分有效、部分无效”规则）。

（2）期满可重新订立租赁合同，不受原租期限制。

（3）与居住权区别：居住权期限无20年限制，可超过20年。

3. 合同形式要求（按租期划分）

4. 备案登记的效力（《民法典》第706条）

（1）性质：行政管理手段（宏观经济调控、征税依据），不影响合同效力。

（2）规则：违法不一定无效——未办理备案登记属行政违法，但租赁合同仍合法有效。

（3）举一反三：商品房买卖、建筑工程施工合同中的备案登记，均不影响合同效力。

5. 风险负担规则（与买卖合同的区别）

二、出租人的权利与义务

（一）核心义务

1. 维修义务（《民法典》第713条）

（1）优先级：有约从约 → 无约由出租人承担 → 承租人过错导致的损坏由承租人自行承担。

【举例】承租人因打架损毁房门，需自行维修；正常使用中灯座损坏，出租人维修。

2. 交付与瑕疵担保义务

（1）交付义务：交付的租赁物需符合约定用途（如住宅适合居住、商铺适合经营）。

（2）权利瑕疵担保：担保租赁物上无抵押权、租赁权等第三方权利（避免承租人无法正常使用）。

（二）核心权利

1. 租金请求权：承租人无正当理由未支付/迟延支付租金，出租人可催告（法定催告义务），逾期不支付的可解除合同。

2. 合同解除权：

（1）承租人擅自转租（根本违约）；

（2）承租人未按约定使用租赁物导致毁损；

（3）承租人逾期支付租金经催告仍不支付。

三、承租人的权利与义务

（一）核心义务（⭐️高频考点）

1. 禁止添附（《民法典》相关规定）

（1）未经出租人同意，不得对租赁物改善（贴墙纸、装瓷砖）或增设他物（装空调）。

（2）违法后果：出租人可请求恢复原状或赔偿损失（恢复原状为物权请求权，赔偿损失为债权请求权）。

2. 禁止擅自转租（人身信赖关系为核心）

（1）合法转租：需经出租人书面/口头同意，转租合同有效。

（2）擅自转租（根本违约）：出租人可解除与承租人的原租赁合同（不影响承租人与次承租人的转租合同，次承租人可追究承租人违约责任）。

3. 租金支付义务

（1）支付期限：有约从约；无约则租赁期不满1年的，租期届满时支付；1年以上的，每满1年支付，剩余不满1年的届满时支付。

（2）逾期后果：出租人需先催告，方可解除合同（禁止“一逾期即解约”）。

4. 正当使用与妥善保管义务：不得擅自改变租赁物用途，需妥善保管（如房屋漏水未及时通知导致损失，承租人担责）。

（二）核心权利（⭐️主观题高频考点）

1. 法定解除权（《民法典》第563条）：租赁物危及承租人安全/健康（人身价值高于财产价值，即使订立时明知质量不合格，仍可随时解除）。

【举例】刚装修房屋甲醛超标，承租人入住后患病，可无责解除合同。

2. 买卖不破租赁（《民法典》第725条）

（1）适用前提：租赁物已交付承租人占有（公示在先原则），所有权变动不影响租赁合同效力。

（2）例外情形：抵押权登记在先、租赁物交付在后（如房屋先抵押给银行并登记，后出租，银行实现抵押权时可“破租赁”）。

【举例】承租人先入住，出租人后卖房，新业主需继续履行原租赁合同。

3. 房屋承租人优先购买权（《民法典》第726-728条）

（1）核心规则：同等条件下优先购买（价款、支付方式、履行期限等一致）。

（2）四大例外（物权效力＞债权效力+立法目的优先）：

① 按份共有人行使优先购买权（物权性质，优先于承租人的债权性质优先权）；

② 出租人将房屋出卖给近亲属（配偶、父母、子女等八类亲属，情感价值优先）；

③ 承租人在15日内未明确表示购买（视为放弃）；

④ 出租人已将房屋出卖给第三人并完成过户（生米煮成熟饭，承租人可追究出租人侵权责任，不可主张买卖合同无效）。

（3）转租场景优先级：按份共有人＞次承租人（实际居住者）＞原承租人。

4. 优先承租权（新增制度）：租期届满，同等条件下承租人享有优先续租权（保障居住/经营稳定性）。

【关键】“同等条件”包括租金、租期、支付方式等，缺一不可。

5. 共同居住人/共同经营人的续租权

（1）民事租赁（住宅）：承租人死亡/宣告死亡，共同居住人（父母、配偶、子女等）可继续承租。

（2）商事租赁（商铺/律所等）：承租人死亡/退出，共同经营人可继续履行租赁合同。

四、特殊租赁情形

1. 转租的两种模式

2. 无效租赁合同（《民法典》相关规定）

（1）法定情形：租赁物为违法建筑（未取得建设工程规划许可证/未按许可证建设）。

（2）效力补正：一审法庭辩论终结前取得规划许可证的，合同可认定有效。

（3）后果：合同自始无效，承租人需支付占有使用费（而非租金），损失按双方过错分担。

3. 不定期租赁合同（《民法典》第730-734条）

（1）成立情形：

① 租期约定不明，无法协商补充；

② 租期6个月以上未采用书面形式，视为不定期；

③ 租期届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议（原租赁合同继续有效，转为不定期）。

（2）权利：双方均享有任意解除权，但需提前合理期限通知对方（如住宅租赁提前1个月）。

五、关键法律依据与法理逻辑总结