好记性不如烂笔头，本周知识点回顾（同时提高打字速度）
一、租赁合同
1.理解核心逻辑：转移标的物使用权的继续性、双务、有偿合同。核心规则围绕租赁权物权化（买卖不破租赁）、优先购买权、转租展开。
2.核心规则：租赁权的特殊保护（物权化效力）
（1）“买卖不破租赁”原则（《民法典》第725条）
1）内容：租赁物在承租人按照租赁合同占有期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，新所有权人应法定承受原租赁合同。
2）适用前提（两大要件）：
a租赁合同有效。
b承租人已经占有租赁物。（仅订立合同未占有，不适用！）
c例外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；或出租前已被法院查封的，不适用。
（2）承租人的优先购买权（《民法典》第726条）
1）内容：出租人出卖租赁房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
2）行使要件：
a仅限于房屋租赁。
b出卖发生在租赁期间内。
c承租人须以同等条件主张。
3）例外（承租人无优先购买权）：
a房屋按份共有人行使优先购买权。
b出租人将房屋卖给近亲属（配偶、父母、子女等）。
c出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买。
d第三人善意购买并已办理登记（《民法典》第728条）。
4)救济：若出租人侵犯优先购买权，承租人可以请求赔偿，但不得主张出租人与第三人买卖合同无效。
3.转租
（1）合法转租（经出租人同意）：出租人、承租人、次承租人关系如下：
关系 | 规则 |
出租人vs承租人 | 原租赁合同继续有效 |
承租人vs次承租人 | 次租赁合同有效 |
出租人vs次承租人 | 无直接合同关系。但出租人可向次承租人主张返还原物（基于所有权）。因次承租人原因造成租赁物损失的，出租人可向承租人索赔。 |
（2）非法转租（未经出租人同意）：
a出租人有权在知道或应当知道之日起6个月内提出异议，并可解除与承租人的租赁合同。
b出租人解除合同后，有权请求次承租人返还租赁物。
4.其他重要规则
（1）维修义务：由出租人承担，但当事人另有约定或因承租人过错导致的除外。
（2）承租人的义务：妥善使用、支付租金、返还租赁物。
（3）租赁期限：最长不得超过 20年，超过部分无效。不定期租赁：双方均可随时解除，但应在合理期限前通知。
二、融资租赁合同
1.理解核心逻辑：名为“租赁”，实为 “融资”+“融物”。出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，购买租赁物提供给承租人使用，承租人支付租金。所有权在出租人，本质是以租赁形式实现的融资担保，主要功能是担保租金债权实现。
2.理解关系图：
出卖人（供应商）
|（买卖合同）
出租人（买受人、融资方）
|（融资租赁合同）
承租人（使用人、偿付方）
3.核心规则与特征
（1）出租人的主要权利与义务：
a权利：保留租赁物所有权；收取租金；租赁期满，可收回租赁物或按约定取得所有权。
b义务：购买租赁物并交付给承租人使用；一般不对租赁物的质量瑕疵承担责任（承租人依赖自身技能选择或干预选择的除外）。
（2）承租人的主要权利与义务：
a权利：占有、使用租赁物；享有与租赁物有关的买受人的权利（可向出卖人索赔）。
b义务：支付租金；妥善使用、维修租赁物；租赁物毁损灭失的风险由承租人承担。
（3）租赁期满的所有权归属：有约定从约定；无约定或约定不明，又不能确定的，租赁物所有权归出租人。
（4）承租人违约（拒付租金）时出租人的救济：可请求支付全部租金，也可解除合同，收回租赁物。二者只能择一行使。
（5）租赁物公示与善意取得：出租人所有权未经登记，不得对抗善意第三人。若承租人擅自处分租赁物（如转卖），第三人可能善意取得。
三、保理合同
1.理解核心逻辑：应收账款债权转让与综合性金融服务的结合。保理商（银行或商业保理公司）受让应收账款，提供融资、管理、催收、坏账担保等服务。
2.基本概念与类型
（1）当事人：应收账款债权人（转让方）、应收账款债务人（付款方）、保理人（受让方）。
（2）主要类型（按保理人是否享有追索权）：
a有追索权保理（回购型）：保理人可向债权人反转让应收账款，或要求债权人回购/差额补足。核心：保理融资款本质是借款。
b无追索权保理（买断型）：保理人承担债务人不能付款的风险，不得向债权人追索。核心：保理融资款本质是债权转让对价。
3.核心规则（《民法典》合同编第十六章）
（1）虚构应收账款的处理：
a应收账款债权人与债务人虚构应收账款的，保理人可主张保理合同无效。
b保理人明知虚构的除外。
（2）通知债务人的效力：
a保理人向债务人发出应收账款转让通知的，应当表明保理人身份并附有必要凭证。
b债务人接到通知后，应向保理人履行，债务人无正当理由不得向原债权人履行。
（3）基础交易合同变更的影响：
a债权人债务人变更基础合同，对保理人不发生效力，除非保理人同意。
b但增加应收账款数额的，对保理人发生效力。
（4）“一账多融”（同一应收账款多重保理）的清偿顺序：
a已登记的先于未登记的。
b均已登记的，按登记时间先后顺序。
c均未登记的，由最先到达债务人的转让通知中载明的保理人取得。
d既未登记也未通知的，按保理融资款或服务报酬的比例取得。
（5）有追索权保理的法律效果：
a保理人可向债权人或债务人任何一方主张权利。
b保理人从债务人处获偿后，应扣除融资本息及相关费用，剩余部分应返还债权人。
c保理人从债权人处获偿（回购等）后，应将应收账款债权及从权利返还给 债权人。
四、知识点区别分析：
（1）租赁权与抵押权的冲突：已抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”；先租后抵的，适用“买卖不破租赁”。
（2）融资租赁与普通租赁的本质区别：前者出租人不承担维修、瑕疵担保责任，租金涵盖成本利润；后者出租人承担维修义务，租金是对使用权的对价。
（3）保理与债权转让的异同： 保理是特殊的债权转让，但具有金融服务的复合性。其清偿顺序规则是债权转让“通知主义”的升级版（引入了登记优先）。
（4）数字记忆：优先购买权的15天异议期、非法转租的6个月异议期、租赁合同的最长20年期限。
